[시가 20억~30억대 집주인 주목]
최근 발표된 부동산 세제개편안으로 인해 1주택 보유세 체계가 크게 달라지면서 혼란스러워하는 분위기인데요. 실제로 주변에서 세금이 얼마나 오를지 혹은 줄어들지 계산해보느라 바쁘더라고요. 이번 개편의 핵심은 주택 가액 중심의 과세 전환과 공시가격 기준 조정에 있습니다.
1세대 1주택자 기본공제액 14억원으로 상향
우선 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 대상 기준이 기존 공시가격 12억원에서 14억원(시가 약 20억원 수준)으로 올라갑니다. 실거주 중심의 1주택자 부담을 덜어주기 위한 조치인데요. 실제로 이 범위에 해당하는 서울 지역 아파트 소유자들은 오히려 보유세가 소폭 줄어드는 효과를 보게 됩니다.
처음에는 세법이 바뀐다고 해서 무조건 다 오르는 줄 알았는데, 막상 기준을 대입해 보니 중저가 고가 주택 경계선에 있는 곳들은 숨통이 트이는 모양새더라고요. 다만 비거주 주택의 경우 기본공제가 오히려 축소될 수 있으니 거주 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
시가 35억원 초과 초고가 주택은 세 부담 증가
기본공제가 올랐음에도 불구하고 시가가 높은 초고가 주택은 세금이 늘어납니다. 종부세율 적용 기준이 주택 수에서 주택 가액으로 일원화되고, 과세표준 구간별 세율이 조정되기 때문인데요.
실제로 시가 35억원을 넘어가는 서울 주요 단지들은 보유세 인상이 본격화되며, 특히 시가 46억원 이상의 초고가 아파트는 세율 인상 여파로 세액이 가파르게 상승하는 구조를 보입니다.
출처: 연합뉴스 ([부동산세 개편] 시가 35억 넘는 주택부터 종부세↑…46억부터 급증](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260803034800002))
보유 중심에서 실거주 중심으로 바뀐 세액공제
종부세 1주택자 세액공제 방식에도 큰 변화가 생겼습니다. 기존의 단순 보유 기간에 따른 혜택에서 실거주 기간 중심으로 전환되는데요. 고가 주택일수록 거주 기간의 중요성이 훨씬 커졌습니다.
실거주 1주택자 체크포인트: 실거주 요건을 충족하는 1주택자는 공시가격 14억원 이하 구간에서 확실한 감세 효과를 체감할 수 있지만, 초고가 주택은 거주하지 않을 경우 세금이 몇 배로 불어날 수 있으므로 거주 전략을 잘 세워야 합니다.
공정시장가액비율 상향과 세 부담 상한
과세표준 현실화를 위해 공정시장가액비율이 단계적으로 상향 조정됩니다. 일반 납세자도 70% 수준으로 오르며, 세율 인상에 맞춰 세 부담 상한 비율 역시 기존 150%에서 200%로 조정됩니다.
제도가 개편되면서 세금이 갑자기 급증하는 부작용을 막기 위해 상한선을 두긴 했지만, 고가 주택 소유자 입장에서는 체감하는 인상 폭이 적지 않다는 현장의 목소리가 많더라고요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 시가 20억원짜리 서울 아파트를 보유하고 있다면 종부세를 내나요?
공시가격 14억원(시가 약 20억원 수준) 이하는 기본공제 범위에 해당하여 종부세 대상에서 제외되거나 부담이 크게 줄어듭니다.
Q. 다주택자와 1주택자의 과세 방식은 어떻게 달라지나요?
다주택자는 주택 가액 합계 9억원을 기준으로 과세하며, 1주택자는 가액 중심의 일원화된 세율과 14억원 기본공제가 적용되어 차이가 납니다.
주의사항: 개인별 보유 주택의 공시지가 변동, 실제 거주 기간, 연령 등에 따라 구체적인 세액은 달라질 수 있으므로 관할 구청이나 홈택스를 통해 정확한 세액을 미리 계산해 보는 것이 안전합니다.
본 포스팅은 2026년 발표된 정부의 부동산 세제개편안을 바탕으로 1주택자 보유세 변화 방향을 알기 쉽게 정리한 정보성 글입니다.
