국토부 vs KB시세, 부동산 시세는 어디가 더 정확할까?

이번 글에서는 국토부와 KB시세의 차이를 비교하고, 각각 언제 활용하면 좋은지 명확하게 안내드리겠습니다.

1. 국토부 실거래가란 무엇인가?

실제 계약된 가격만 기록

국토교통부 실거래가는 아파트, 오피스텔, 단독주택 등 부동산 거래가 실제로 체결된 금액을 공개하는 제도입니다. 거래일 기준으로 신고 후 약 2~3주 뒤 시스템에 반영되며, 호가나 추정가가 아닌 ‘팩트’ 그 자체입니다.

장점과 단점

• 장점: 객관적인 실거래 데이터, 조작 불가
• 단점: 최근 거래가 없으면 공백 발생
• 단점: 층수, 방향 등의 세부 조건 확인 불가

2. KB시세란 무엇인가?

금융기관 기준 시세

KB시세는 국민은행이 금융 상품 및 주택 담보대출 등을 위해 수집·분석한 시세입니다. 부동산 중개업소의 의견, 거래 데이터, 입주단지 정보 등을 종합해 시세 범위를 제시하죠. 대출 심사 기준이 되기도 합니다.

장점과 단점

• 장점: 데이터 공백 거의 없음, 최신 트렌드 반영
• 장점: 평균 시세와 범위 제공
• 단점: 중개업소 주관이 반영돼 다소 주관적

3. 국토부 vs KB시세, 어떤 차이가 있나?

같은 단지인데 시세가 다르다?

같은 아파트여도 국토부와 KB시세는 다르게 표시됩니다. 이유는 다음과 같습니다.

• 국토부: 최근 ‘실제 거래가’ 기준
• KB: 현재 ‘시장 예상가’ 기준

즉, 국토부는 과거형 데이터(사실), KB는 현재형 데이터(예상)라고 보시면 됩니다.

비교 항목	국토부 실거래가	KB 부동산 시세
기준	실제 계약 금액	시장 평균 예측가
업데이트	계약 후 약 2~3주	주 단위 업데이트
정확도	객관성 높음	시장의 흐름 반영
활용처	시세 파악, 협상 기준	금융 심사, 매물 제시

4. 실제 사례로 본 시세 차이

서울 강남구 A아파트

• 국토부 실거래가: 22억 (지난 1월 거래)
• KB시세: 하한가 21억 ~ 상한가 23억

→ 실거래는 22억이지만, KB는 시장 상황을 고려해 범위를 넓게 제시합니다. 금융기관 입장에서는 가격 변동 가능성을 반영한 수치가 필요한 것이죠.

지방 중소도시 B아파트

• 국토부 실거래 없음 (3개월간 거래 공백)
• KB시세: 2.8억 ~ 3.0억 유지

→ 국토부에는 데이터가 없어 가격 판단이 어려운 반면, KB는 자체 수집된 정보로 시세를 유지합니다. 이럴 때는 KB 정보가 유용합니다.

5. 시세 판단 시 언제 무엇을 참고할까?

실거래가 기준이 더 나은 상황

• 실제 매수/매도 협상 시
• 최근 거래 흐름을 반영할 때
• 정확한 금액 판단이 필요할 때

KB시세가 더 유용한 상황

• 금융 대출 심사 또는 감정가 활용 시
• 거래가 없어도 시세가 필요할 때
• 상하한 가격대 예측이 필요할 때

6. 두 시세를 함께 보는 팁

국토부 + KB 병행 전략

가장 추천하는 방법은 국토부 실거래가로 기준점을 잡고, KB시세로 현재 분위기를 확인하는 방식입니다. 이 두 데이터를 함께 보면 현실감 있는 시세 판단이 가능합니다.

예시로 정리

• 국토부: 실거래 10억 → 협상 기준
• KB시세: 9.8억~10.3억 → 대출 가능 범위 참고

7. 결론: 시세 비교는 ‘조합’이 답이다

한쪽만 보면 오류 생긴다

• 국토부: 거래 없으면 정보 없음
• KB: 실거래보다 ± 차이 발생
• 둘 다 함께 봐야 정확한 판단 가능

활용 목적	추천 시세	이유
실제 거래 기준 가격	국토부 실거래가	객관적 계약 가격 확인
금융 평가, 평균 시세	KB 부동산	대출 심사 및 범위 분석
단기 분위기 판단	KB + 호갱노노	실거래 외 트렌드 분석

FAQ 자주하는 질문

Q1. 국토부 실거래가와 KB시세는 어떤 차이가 있나요?
A. 국토부는 실제 계약된 금액을 기준으로 하며, KB시세는 중개업소의 시세 조사와 데이터 분석을 바탕으로 시장 평균을 제시합니다.

Q2. 실거래가가 더 정확한 이유는 뭔가요?
A. 실거래가는 허위가 없는 실제 계약 금액이므로 가장 객관적인 가격 기준입니다. 협상 시에도 가장 신뢰도가 높습니다.

Q3. KB시세는 왜 필요한가요?
A. KB시세는 금융기관에서 대출심사 기준으로 사용되며, 실거래 공백 시 대안 자료로 활용하기 좋습니다. 평균 시세 범위를 파악할 수 있죠.

Q4. 두 시세가 5% 이상 차이나면 뭘 믿어야 하나요?
A. 가장 최근의 국토부 실거래가를 기준으로 삼고, KB시세는 보조 자료로 보는 것이 좋습니다. 특히 협상에서는 실거래가가 우선입니다.

Q5. 국토부 실거래가에도 단점이 있나요?
A. 있습니다. 최근 거래가 없으면 공백이 생기고, 거래 조건(층수·위치 등)이 명시되지 않아 해석에 주의가 필요합니다.

Q6. 시세 판단 시 두 자료를 어떻게 병행해야 하나요?
A. 국토부 실거래로 기준점을 잡고, KB로 현재 흐름과 금융 가능성을 보완하세요. 이 조합이 가장 안전합니다.

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