아파트를 담보로 대출받으려는데 "KB시세가 없다는 이유로 대출이 안 된다?"는 말에 당황하신 분 많으시죠? 특히 입주 초기이거나 거래가 적은 단지는 KB시세가 생성되지 않아 대출이 제한되는 경우가 있습니다. 하지만 KB시세가 없다고 해서 무조건 대출이 불가능한 건 아닙니다. 대신 다른 기준과 절차를 통해 대출을 승인받는 방법이 존재합니다. 이번 글에서는 KB시세가 없는 아파트의 대출 가능 금융사부터, 실제 승인 받는 방법까지 현실적인 전략을 정리해드립니다.
1. KB시세란 무엇이며 왜 중요한가?
KB시세의 개념
KB국민은행이 제공하는 아파트 기준 시세로, 대부분의 금융기관에서 담보 대출 한도 산정 시 기준 자료로 활용합니다. 국민은행 자체 데이터와 부동산 정보, 실거래가 등을 종합해 정기적으로 갱신됩니다.
KB시세 없는 이유는?
시세가 없으면 대출이 안 되는가?
아닙니다. KB시세가 없더라도 감정평가, 실거래가, 또는 다른 시세 기준을 통해 대출이 가능합니다. 중요한 건 해당 금융기관의 대체 시세 수용 여부입니다.
2. KB시세 없이 대출 가능한 주요 금융사
신한은행
신한은행은 KB시세가 없는 아파트라도 자체 감정평가를 통해 대출 진행이 가능합니다. 감정평가 비용은 대출 신청인이 부담하며, 보통 15만~20만 원 수준입니다.
하나은행
하나은행은 자체 실거래가 자료 또는 감정가 기준으로 담보가액을 산정합니다. 최근 실거래 내역이 명확하면 KB시세 없이도 대출 승인이 가능합니다.
농협, 수협 등 지방 금융사
지역 기반 은행들은 지역 실정을 고려해 KB시세 외 다른 방식의 감정가를 수용하는 경우가 많습니다. 특히 읍·면 단위 아파트의 경우 유연하게 접근합니다.
KB시세 없는 경우 대출 가능 금융사 비교
| 금융사 | 대체 기준 | 비용 부담 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 감정평가 | 고객 부담 | 감정사 파견 |
| 하나은행 | 실거래가 | 없음 또는 일부 부담 | 최근 거래 기준 적용 |
| 농협, 수협 | 지역 감정가 | 상황별 상이 | 유연한 심사 |
3. KB시세 없는 아파트의 대출 승인 전략
1. 감정평가 적극 활용
감정평가는 KB시세가 없는 경우 가장 보편적인 대출 승인 방식입니다. 감정사는 아파트 위치, 실거래가, 전세가, 유사단지 등을 참고하여 가치를 산정하며, 금융기관은 이를 기준으로 대출한도를 책정합니다.
2. 실거래가 자료 준비
국토교통부 실거래가 시스템이나 부동산114, KB부동산 등을 통해 해당 단지 혹은 인근 유사 단지의 실거래 데이터를 출력해 제출하면 심사에 도움이 됩니다. 특히 최근 3개월 이내 거래가 가장 유효합니다.
3. 전세가 비율 높이기
전세가율이 높을수록 담보가치가 인정받기 쉽습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 대출 승인 가능성이 높아집니다. 은행에서 이 수치를 담보 안정성의 지표로 사용하기 때문입니다.
4. 금융사별 대출 승인 과정 비교
신한은행 - 감정평가 중심
신한은행은 아파트 외에 다가구, 오피스텔도 감정가 기준으로 심사합니다. 대출 승인까지 평균 3~5일 소요되며, 감정평가 완료 후 한도 조정이 이뤄집니다.
하나은행 - 실거래 데이터 수용
하나은행은 자체 부동산 데이터베이스와 국토부 실거래가를 통해 KB시세 없이도 비교적 간단하게 한도 산정이 가능합니다. 단, 거래내역이 1건 이상 있어야 합니다.
지방 은행 - 상황별 유연한 대처
농협, 수협, 제주은행 등은 고객 상황에 따라 전세가, 주변 시세, 중개사 자료 등 다양한 기준으로 유연하게 대응합니다. 다만 점포별 심사 기준이 다를 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
5. 대출 거절될 수 있는 상황
주변 시세와 큰 차이 날 때
감정평가 시 제출한 시세나 실거래가가 시장 일반 시세보다 과도하게 높은 경우에는 대출 심사에서 반려될 수 있습니다. 현실성 있는 수치를 제시해야 합니다.
단독명의가 아닐 때
공동명의의 경우 대출신청자 이외 공동소유자 동의서가 필요합니다. 간혹 이 절차가 누락되어 심사가 보류되는 일이 발생하니 사전에 준비가 필요합니다.
대출 한도와 LTV 제한
KB시세가 없으면 LTV(담보인정비율)도 보수적으로 책정되기 때문에 일반적인 대출보다 한도가 낮아질 수 있습니다. 이 점을 감안해 자금계획을 세워야 합니다.
FAQ 자주하는 질문
Q1. KB시세가 없으면 무조건 대출이 안 되나요?
A. 아닙니다. KB시세가 없어도 감정평가, 실거래가 자료 등을 활용해 일부 은행에서는 대출 승인이 가능합니다.
Q2. 감정평가 비용은 누가 부담하나요?
A. 대부분의 경우 대출 신청인이 감정평가 비용(15만~20만 원)을 부담하게 됩니다.
Q3. 어떤 은행이 KB시세 없이도 대출에 유리한가요?
A. 신한은행은 감정평가 방식, 하나은행은 실거래 기준을 수용하며, 농협 등 지방은행은 유연한 심사를 제공합니다.
Q4. 실거래가는 어떻게 확인하나요?
A. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 서울부동산정보광장에서 주소를 입력하면 쉽게 확인할 수 있습니다.
Q5. 전세가율이 높으면 대출에 도움이 되나요?
A. 네, 전세가율이 높을수록 담보가치가 안정적이라 평가되어 대출 승인에 긍정적입니다.
Q6. 공동명의 아파트는 대출이 어렵나요?
A. 가능은 하지만, 공동소유자의 동의서가 필요하며 절차가 더 복잡할 수 있습니다.
