겉보기에 땅도 넓고 가격도 싸고, 주변에 개발 호재까지 있다며 추천하는 땅. 그런데 실제로는 수십 명이 한 필지를 나눠 가진 상태라 팔 수도 없고, 개발도 불가능하다면? 이것이 바로 대표적인 기획부동산 사기의 유형입니다. 이런 사기를 예방하는 첫걸음은 '실거래가 조회'입니다. 이 글에서는 기획부동산 사기를 피하기 위해 꼭 확인해야 할 실거래가 조회 방법을 중심으로, 실전에서 바로 써먹을 수 있는 팁을 정리해 드립니다.
1. 국토부 실거래가 시스템으로 토지 거래 확인
토지 실거래가는 반드시 별도로 조회해야 합니다
기획부동산이 가장 많이 이용하는 수법 중 하나가 '토지'를 대상으로 하는 사기입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 주택이 아닌 토지도 필지 단위로 실거래 내역을 확인할 수 있습니다. 단, 주소 입력 시 '지번주소'로 검색해야 하며, 반드시 토지 유형을 설정해야 정확한 조회가 가능합니다.
조회 시 체크 포인트
- 지번주소로 검색
- ‘토지’ 유형 선택 필수
- 과거 1년 내 실거래 여부 확인
2. 실거래가 없는 토지의 위험성
수년간 거래 없는 토지는 수요가 없는 땅일 수 있습니다
기획부동산은 외딴 곳, 도로나 기반시설이 없는 땅을 싼 가격에 매입한 뒤, 지분을 쪼개 비싸게 판매합니다. 이런 땅은 실제로는 수년간 거래된 이력이 없고, 건축이나 개발이 불가능한 경우가 많습니다. 실거래가가 없다는 건 수요가 없다는 신호이므로, 반드시 경계해야 합니다.
실거래 없는 땅의 공통점
- 도로 없는 맹지
- 농지, 임야, 보전지역 등 규제 많음
- 개발 계획 없음
3. 지분 쪼개기 거래 여부 확인
하나의 필지를 수십 명이 공동 소유
기획부동산은 1필지를 10명, 100명에게 나눠 파는 지분 쪼개기 수법을 씁니다. 이런 경우 실거래가 시스템에서 단기간에 반복된 소액 거래나 동일 필지에 거래 건수가 집중된 사례로 확인됩니다. 지번을 기준으로 실거래 내역이 비정상적으로 많거나, 거래 금액이 지나치게 낮으면 의심해봐야 합니다.
지분 거래 특징
- 거래 단위가 '1평' 또는 3.3㎡
- 소액으로 반복된 실거래 기록
- 소유권 등기 분산 현황 확인 필요
4. 인근 필지와 비교 분석하기
주변 시세와 비교해 이상 유무 판단
정상적인 토지는 인근 지역이나 비슷한 조건의 필지와 실거래가가 유사한 편입니다. 만약 특정 필지만 유독 높거나, 오히려 지나치게 낮은 가격에 거래됐다면 허위 시세 조작 가능성을 의심해야 합니다. 특히 다른 필지는 거래가 전혀 없고, 특정 필지만 거래가 반복되면 기획된 패턴일 수 있습니다.
비교 기준
- 토지 용도지역 및 지목
- 면적당 거래가 비교
- 도로 접근성
| 검토 항목 | 정상 부동산 | 기획부동산 | 주의 포인트 |
|---|---|---|---|
| 실거래가 유무 | 정기적으로 거래됨 | 거래 없거나 단기 집중 | 과거 1년 내 내역 필수 |
| 거래 구조 | 1인 명의 거래 | 수십 명 공동 소유 | 등기부등본 꼭 확인 |
| 입지 조건 | 접근성 양호 | 맹지, 오지 | 위치 확인 필수 |
| 인근 시세 | 비슷한 수준 | 이상치 존재 | 주변 필지 비교 |
5. 등기부등본 통해 거래 이력 확인
실거래가 조회의 보조 수단이자 필수 확인 항목
등기부등본은 부동산의 실제 소유 구조와 거래 이력을 확인하는 가장 확실한 자료입니다. 기획부동산 사기에서 가장 흔한 패턴은 수십 명의 이름이 등기된 공유지분 상태. 실거래가 시스템에서 의심 거래가 발견되었다면, 등기부등본을 열람하여 지분 소유 형태와 과거 소유자 이력을 확인해야 합니다.
등기부등본 확인 시 주의점
- ‘을구’ 항목에서 지분 거래 확인
- 소유자 수가 많으면 의심
- 근저당·가압류 여부도 확인
6. 개발계획 여부 행정기관에서 확인
개발 호재는 공문서로만 믿으세요
기획부동산은 "곧 도로가 생긴다", "앞으로 공단이 들어올 지역이다"는 식의 허위 개발정보로 투자자를 유인합니다. 이런 말에 현혹되지 않으려면 해당 시·군·구청의 도시계획과나 민원센터에 직접 문의해 개발계획 존재 여부를 확인토지이용계획확인서 발급 서비스
를 통해도 용도지역과 행위제한을 알 수 있습니다.공식 확인 경로
- 토지이용계획확인서 (토지이용규제정보서비스)
- 해당 지자체 도시계획과 문의
- 온라인 민원센터 (정부24)
7. 부동산 거래 신고내역과 일치 여부 확인
계약 금액, 날짜가 다르다면 불법 거래일 가능성
기획부동산은 실제보다 거래가를 부풀려 '이만큼 올랐다'는 식의 허위 시세 조작을 하기도 합니다. 이에 속지 않으려면 부동산 거래신고와 실제 계약서상의 날짜, 금액이 일치하는지 확인중개보수, 계약서 작성일, 등기일 등을 교차 확인
불일치 사례 확인법
- 계약서 원본 요청
- 거래신고가와 금액 비교
- 등기일과 계약일 차이 확인
8. 실거래가 확인 외 사전 점검 체크리스트
계약 전에 이 5가지는 꼭 확인하세요
실거래가 조회 외에도 기획부동산 피해를 막기 위한 필수 체크 항목들이 있습니다. 단순히 '싸게 나왔다'는 말에 속기 쉬운 구조이기 때문에, 토지 등기, 주변 시세, 개발정보, 거래 구조, 명의 상태는 계약 전 반드시 검토해야 합니다. 조금 번거롭더라도 이 점검은 사기 피해 예방에 핵심입니다.
사전 체크리스트
- 지분거래 여부 (등기부등본 확인)
- 최근 실거래 여부 (국토부 확인)
- 도로 접함 여부 (현장 방문)
- 용도지역 확인 (토지이용계획서)
- 중개사 등록 여부 및 명함 정보
| 검증 방법 | 활용 목적 | 장점 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 등기부등본 | 지분, 권리관계 확인 | 정확한 소유자 정보 | 무료가 아님 (1,200원) |
| 토지이용계획확인서 | 개발 가능성 판단 | 용도, 규제 정보 명시 | 해석 어려울 수 있음 |
| 거래신고 내역 | 실거래 검증 | 금액·일자 교차검토 가능 | 정보 공개 시점 지연 가능 |
| 현장 방문 | 입지, 접근성 확인 | 맹지 여부 직접 판단 | 지도만 보지 말고 직접 가야 함 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 기획부동산 사기는 어떤 유형이 많나요?
A. 도로가 없는 맹지나 개발이 어려운 토지를 지분으로 쪼개 여러 사람에게 파는 방식이 가장 흔합니다.
Q2. 실거래가가 없는 땅은 왜 위험한가요?
A. 수년간 거래가 없다면 수요가 없다는 의미이며, 개발이 불가능하거나 접근성이 떨어질 수 있어 주의가 필요합니다.
Q3. 실거래가 조회는 어디서 하나요?
A. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 토지 유형을 선택해 지번 주소로 검색하면 확인 가능합니다.
Q4. 등기부등본은 어떤 걸 확인할 수 있나요?
A. 소유자 수, 지분 구조, 근저당 등 권리 관계를 확인할 수 있어 반드시 열람해야 합니다.
Q5. 개발계획은 어디서 확인하나요?
A. 해당 시군구 도시계획과 또는 토지이용계획확인서를 통해 개발 여부와 용도지역을 확인할 수 있습니다.
Q6. 부동산 광고에서 ‘수익형 투자’라면 무조건 의심해야 하나요?
A. 모두가 그렇진 않지만, 구체적인 개발계획 없이 수익을 보장한다면 기획부동산일 가능성이 높아 반드시 검증이 필요합니다.
