상가주택 형태의 다세대주택은 투자용으로도 실거주용으로도 많이 활용됩니다. 그런데 막상 매매하려고 보면 '주택 수'에 포함되느냐 여부가 너무나 중요해집니다. 주택 수 산정은 세금에 직접적인 영향을 주기 때문입니다. 양도세, 취득세, 종부세 등 모든 세금이 ‘몇 채 보유하고 있는가’에 따라 달라지기 때문에, 상가주택 매매 시 주택 수 포함 여부를 정확히 아는 것은 필수입니다.
이 글에서는 상가+주택 혼합 구조의 다세대주택이 주택 수에 포함되는지, 어떤 조건에서 예외가 적용되는지 등 실질적인 기준을 알려드릴게요. 부동산 전문가가 알려주는 기준을 정리했으니 지금부터 꼼꼼히 확인해보세요.
1. 상가주택은 무조건 주택 수에 포함될까?
건물 구조에 따라 달라집니다
상가주택이라고 해서 무조건 주택 수에 포함되진 않습니다. 전체 연면적 중 주택 부분이 50%를 초과하면 주택으로 간주됩니다. 반대로 상가 면적이 더 넓다면, 주택이더라도 주택 수에서 제외될 수 있습니다.주택과 상가가 혼합된 경우 판단 기준
다세대주택이더라도 1층은 상가, 2~4층은 주택인 경우가 많습니다. 이 경우 ‘주택 면적이 전체의 절반을 넘는가?’를 기준으로 주택 수 포함 여부를 결정합니다. 면적 산정은 등기부 기준이 아닌 실제 연면적 기준으로 판단됩니다.2. 상가주택의 세금 영향, 주택 수 포함 시 달라지는 점
1세대 1주택 비과세 여부
상가주택이 주택 수에 포함되면, 기존 주택과 합산돼 다주택자가 되어 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 특히 주택 수 2채부터는 양도소득세 중과세가 적용되므로, 포함 여부가 세금 차이 수천만 원을 만들 수 있습니다.취득세 중과 여부도 연결
주택 수 기준으로 2주택, 3주택일 경우 취득세도 8%, 12%로 중과세가 적용됩니다. 단순히 상가라고 생각하고 취득했다가 예상치 못한 고세금 폭탄을 맞을 수 있으니 반드시 체크해야 합니다.3. 주택 수 제외 가능한 예외 조건
상가 면적이 우위일 경우
연면적 기준으로 상가 면적이 50%를 넘으면, 해당 건물은 ‘비주택’으로 분류되며 주택 수에서 제외됩니다. 등기부상 용도가 주택이어도 실면적이 더 중요하게 작용합니다.상가주택 중 주택 부분 미사용 시
실제로 주택 부분이 공실이거나 주거로 활용되지 않는 경우에도 예외로 인정받을 수 있습니다. 하지만 이는 입증서류가 필요하므로 간단한 문제는 아닙니다. 국세청에 질의 후 판단받는 것이 안전합니다.| 구분 | 주택 수 포함 | 비포함 |
|---|---|---|
| 주택 면적 > 상가 면적 | 주택 수 포함 | - |
| 상가 면적 > 주택 면적 | - | 주택 수 제외 |
| 실제 사용 없음 | 조건부 포함 | 사례별 판단 |
4. 등기부등본으로 주택 포함 여부 확인하는 법
용도란이 핵심 포인트
등기부등본의 ‘표제부’에는 건물의 용도와 면적이 표시되어 있습니다. ‘주택’, ‘다가구’, ‘근린생활시설’ 등이 병기된 경우라면, 면적 확인이 반드시 필요합니다. 숫자만 보고 판단하면 오산일 수 있습니다.건축물대장으로 면적 비교
등기부등본 외에 건축물대장에서 층별 면적을 확인하는 것이 가장 정확합니다. 상가/주택 각 층의 연면적 합계를 비교하여 어느 쪽이 더 넓은지 확인할 수 있습니다. 공인중개사나 세무사도 이 기준을 바탕으로 설명합니다.5. 매매 시점에 따라 기준이 달라지나요?
기준일은 계약일, 잔금일 아닌 '등기일'
부동산 세법에서는 보유 주택 수를 판단할 때 ‘등기일’ 기준으로 판단합니다. 따라서 계약일에는 주택이 아니었더라도 등기 이전에 리모델링되었다면 주택으로 분류될 수 있습니다. 반대 상황도 마찬가지입니다.사전조사 없이 매입 시 세금 폭탄 가능
등기 당시 상태를 명확히 확인하지 않고 매입하면, 예상과 다른 주택 수 분류로 인해 양도세, 취득세 중과에 걸릴 수 있습니다. 계약 전 반드시 건축물대장과 현장 실사, 세무 자문을 병행하세요.6. 실사용 목적에 따라 구분되는 사례들
사무실 용도로 주택 공간 사용 시
주택 구조라 하더라도 실제로 거주하지 않고 사무실 용도로 사용된다면, 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 단, 입증서류(사업자 등록증, 사무실 사진 등)를 통해 명확히 사용 용도를 보여줘야 합니다.임대사업 등록 후 감면되는 경우도
다세대주택의 주택 부분을 임대사업자 등록하고 요건을 충족할 경우, 일정 기간 동안 종부세 합산 제외 또는 양도세 감면 혜택이 가능합니다. 이 역시 사전 등록이 중요하며, 조건이 복잡해 세무상담이 필수입니다.7. 상가주택 투자 전 반드시 챙길 체크리스트
실제 면적, 용도, 활용 상태 종합 확인
- 건축물대장을 통해 주택/상가 면적 파악
- 등기부등본으로 용도 확인
- 주거 여부, 리모델링 상태 현장 점검
- 세무 상담을 통해 세금 영향 분석
| 확인 항목 | 점검 내용 |
|---|---|
| 건축물대장 | 층별 상가/주택 면적 확인 |
| 등기부등본 | 용도 및 건물 구조 확인 |
| 현장 방문 | 실제 활용 상태 체크 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 상가주택이면 무조건 주택 수에 포함되나요?
A. 아닙니다. 전체 면적 중 주택이 절반 이상일 경우에만 주택으로 분류되며, 그렇지 않으면 제외됩니다.
Q2. 건물 구조는 주택이지만 사무실로 쓰고 있어도 주택인가요?
A. 실제 사용 용도가 중요합니다. 사무실로 사용한다는 것을 입증하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
Q3. 등기부등본만 보고 주택 포함 여부를 판단할 수 있나요?
A. 아니요. 건축물대장의 면적 정보와 함께 종합적으로 확인해야 정확한 판단이 가능합니다.
Q4. 상가주택을 매매하면 취득세도 달라지나요?
A. 주택 수에 포함되면 취득세 중과 대상이 됩니다. 주택 수 기준이 중요합니다.
Q5. 1층은 상가, 위층은 다세대인데 이 경우는 어떻게 되나요?
A. 면적 기준으로 판단합니다. 위층 주택 면적이 전체의 절반을 넘는다면 주택으로 간주됩니다.
Q6. 주택 수 계산 기준일은 언제인가요?
A. 등기일 기준으로 판단합니다. 계약일이나 잔금일이 아닙니다.
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