부동산 거래는 평생 한두 번 있을까 말까 한 중요한 결정입니다. 하지만 서둘러 계약을 진행하다 보면 작은 실수 하나가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있습니다. 특히 처음 부동산 거래를 하는 분들은 무엇을 확인해야 할지조차 몰라서 불안함을 느끼기 마련이죠.
이 글에서는 아파트, 빌라, 원룸, 상가 등 다양한 유형의 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할 현장 체크사항부터 서류 검토, 계약 조건, 세입자 관련 정보까지 한눈에 확인할 수 있는 체크리스트를 정리해 드립니다. 계약 전 이 글만 봐도 안심할 수 있도록 꼼꼼히 구성했습니다.
1. 등기부등본 확인은 필수
소유자 정보와 권리관계 확인
계약 전 반드시 국토교통부 '등기부등본' 열람 시스템에서 부동산의 소유자 이름과 등기상 권리관계를 확인해야 합니다. 대출금에 따른 근저당, 가압류, 전세권 등록 여부를 꼭 체크하세요. 소유자와 계약 상대방이 다르면 위험합니다.
등기부 보는 방법은 어렵지 않아요
- 인터넷등기소(법원) 접속
- 부동산 주소 입력 후 열람
- 표제부, 갑구, 을구 순으로 확인
2. 현장 방문으로 상태 점검
단순 외관 확인을 넘어서
사진이나 설명만 믿고 계약하면 낭패 보기 쉽습니다. 반드시 현장을 직접 방문해 건물 상태, 관리 상태, 하자 여부를 눈으로 확인해야 합니다. 공동현관, 엘리베이터, 쓰레기장 등 관리 상태도 중요합니다.
실내 상태 체크리스트
- 곰팡이, 누수 흔적
- 창문/문 개폐 상태
- 전기·수도 작동 여부
- 욕실, 싱크대 배수 상태
3. 세입자 유무 및 전입신고 여부
세입자가 있는 경우 주의
임대차 계약이 끝나지 않은 경우, 세입자 퇴거 가능 여부와 계약 조건을 명확히 확인해야 합니다. 보증금 승계나 퇴거 일정에 대해 문서화하는 것이 중요합니다.
전입세대열람으로 확인 가능
- 주민센터에서 ‘전입세대열람 내역서’ 발급
- 세입자 전입 여부, 확정일자 확인
- 우선순위 확보 여부 체크
4. 중개사 자격과 등록 여부 확인
공인중개사 자격증 확인
중개업소가 합법적으로 등록된 곳인지 반드시 확인하세요. 중개사무소 내부에 자격증과 등록증이 게시되어 있어야 하며, 국토부 부동산 정보 앱에서도 확인 가능합니다. 무자격 중개행위는 법적 보호를 받지 못합니다.
중개보수 요율도 체크
계약 체결 시 중개수수료는 거래금액과 유형에 따라 요율이 정해져 있습니다. 법정 최대요율을 초과해 요구하는 중개업소가 있다면 즉시 거절해야 합니다.
5. 계약서 조항 꼼꼼히 검토
계약일, 잔금일, 인도일 확인
- 계약금, 중도금, 잔금 지급일 명시
- 소유권 이전일과 입주일 구분
- 위약금 조항 명확하게 작성
특약 사항도 꼼꼼히
계약서 하단에 작성되는 ‘특약사항’은 법적 효력이 있으므로 무심코 넘기지 마세요. 시설 보수 책임, 잔금일 전 공실 보장, 세입자 퇴거 조건 등 핵심 내용을 반드시 문서로 남겨야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
6. 계약금 지급 시 유의사항
입금계좌 명의자 확인
계약금 송금 시 반드시 소유자 또는 중개업소 명의 계좌로 이체해야 합니다. 개인 계좌로 요청하는 경우 사기 가능성이 있으니 조심해야 합니다. 계약 전 확인된 명의자와 동일한지 재차 검토하세요.
현금 지급은 절대 금지
- 계좌이체로 이체내역 남기기
- 수령 확인서 꼭 받기
- 영수증 요구 필수
7. 입주 후를 고려한 확인 사항
관리비 수준 및 내역
아파트나 오피스텔의 경우 관리비가 매달 적지 않은 부담이 될 수 있습니다. 이전 6개월 내역을 요구하여 평균 비용과 항목별 구성을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
| 체크 항목 | 확인 방법 | 유의점 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 열람 | 근저당, 가압류 여부 |
| 세입자 확인 | 전입세대열람 | 보증금, 확정일자 |
| 중개사 등록 | 자격증 게시 | 무자격 중개 주의 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 부동산 계약 전 반드시 열람해야 할 서류는 무엇인가요?
A. 등기부등본, 전입세대열람내역서, 중개사 등록증 등은 필수로 확인해야 합니다.
Q2. 등기부등본은 어디서 확인하나요?
A. 인터넷등기소 웹사이트에서 주소 입력 후 간편하게 열람할 수 있습니다.
Q3. 계약서 특약사항은 꼭 작성해야 하나요?
A. 중요 조건이 있을 경우, 반드시 특약으로 기재해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
Q4. 계약금을 입금할 때 조심해야 할 점은?
A. 소유자 또는 중개사 명의 계좌인지 반드시 확인하고, 이체내역을 보관하세요.
Q5. 공인중개사가 정식 등록된 곳인지 확인할 수 있나요?
A. 국토교통부 부동산 정보 앱 또는 지자체 중개사 등록 시스템을 통해 확인 가능합니다.
Q6. 관리비 내역도 계약 전에 확인 가능한가요?
A. 네, 요청 시 최근 6개월 관리비 내역을 제공받아 비교 확인할 수 있습니다.
