부모와 자녀 간의 부동산 거래는 흔히 상속이나 증여만 떠올리기 쉽지만, 실제로는 매매를 통해서도 충분히 자산을 이전할 수 있습니다. 단, 이때 실거래가 기준을 제대로 적용하지 않으면 증여세 폭탄이나 세무조사 대상이 될 수 있어 주의가 필요하죠. 특히 시세보다 낮은 가격에 거래하거나, 절세 목적의 편법 매매는 추후 큰 문제가 될 수 있습니다. 이 글에서는 부모 자녀 간 매매 시 실거래가 적용 기준과 절세를 위한 팁을 실제 사례 중심으로 설명해 드릴게요.
1. 부모 자녀 간 매매 가능한가요?
법적으로는 가능
부모 자녀 간에도 일반적인 부동산 매매처럼 거래가 가능합니다. 매매 계약서를 작성하고 대금을 실제로 주고받는다면 증여가 아닌 매매로 인정됩니다. 다만, 국세청은 특수관계인 간 거래에 대해 ‘실거래가 인정 여부’를 엄격히 심사하고 있습니다.
세무상 ‘증여’로 간주될 수 있음
만약 실거래가보다 현저히 낮은 가격으로 거래하거나, 대금 지급 증빙이 부족하면 사실상 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 그래서 매매는 가능하지만, 세무 리스크를 줄이기 위한 철저한 준비가 필수입니다.
2. 실거래가 기준 어떻게 적용되나요?
국세청 기준시가와 실거래가의 차이
부동산 거래 신고는 실거래가 기준으로 이루어지지만, 세무상 기준은 국세청 기준시가와 비교해 과세표준을 판단합니다. 만약 거래가가 기준시가보다 지나치게 낮을 경우, 시세와 차액을 증여로 간주하게 됩니다.
‘현저히 낮은’ 기준은?
통상적으로 실거래가가 시세보다 30% 이상 저렴할 경우 증여세 대상이 됩니다. 예를 들어, 시가 3억 원인 아파트를 2억 원 이하로 매매할 경우 국세청은 1억 원을 증여로 간주해 과세할 수 있습니다.
비교 가능한 시세 기준
시세는 보통 다음 자료를 기준으로 비교합니다.
- KB국민은행 시세
- 한국부동산원 시세
- 국토부 실거래가 정보
- 인근 유사 아파트 거래 내역
3. 대금 지급 증빙이 핵심
이체 내역 필수
부모 자녀 간 부동산 매매에서 가장 중요한 것은 실제 대금 지급 증빙입니다. 계좌이체 내역, 영수증, 매매계약서에 송금일과 금액이 일치해야 하며, 이 모든 것이 세무자료로 제출될 수 있습니다.
계약서 조항에 명시
매매계약서에 거래금액, 지급일자, 거래 방식(계좌이체 등)을 명시해야 합니다. 계약서가 불명확하거나 차용증 등 별도 문서 없이 진행하면, 나중에 증여로 추정될 위험이 커집니다.
중개사 없이 거래 시 주의
부모 자녀 간 거래는 공인중개사 없이 진행하는 경우도 많지만, 이럴 경우 세무 리스크가 더 커질 수 있습니다. 중개사를 통하면 제3자 입장에서의 객관성 확보가 가능하고, 거래가 형식적으로 보이지 않도록 해줍니다.
4. 절세를 위한 체크포인트
시세와 거래가 차이 최소화
시세보다 30% 이상 낮은 거래는 증여로 간주될 수 있으므로, 가능하면 시세의 80~90% 수준에서 거래하는 것이 안전합니다. 지나치게 낮은 가격은 국세청 정밀조사의 대상이 되며, 나중에 증여세를 이중으로 낼 수도 있습니다.
차용증 활용도 방법
자녀가 부모에게 매매대금을 일시불로 지급하기 어려운 경우, 차용증을 작성해 분할 지급하는 방법도 있습니다. 이자율은 시중은행 수준으로 설정하고, 이자 지급내역까지 꼼꼼히 남기면 합법적인 거래로 인정받기 쉽습니다.
공시가격 활용 시 유의
공시가격은 세금 계산 시 활용되지만, 실거래가의 적정성을 판단하는 기준으로는 부족합니다. 공시가격 기준으로 매매를 하면 시세보다 낮아 보일 수 있어, 이 역시 증여로 의심받을 수 있습니다.
5. 부모 자녀 간 매매 시 세금
자녀 측 세금 – 취득세
자녀가 부동산을 매수하게 되면, 시세 기준 1~3%의 취득세를 납부해야 합니다. 주택 수에 따라 중과세가 될 수 있으며, 1가구 1주택 요건도 적용 여부를 따져야 합니다.
부모 측 세금 – 양도소득세
부모가 자녀에게 집을 팔면서 차익이 발생했다면 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 단, 보유 기간이 2년 이상이고 1세대 1주택 조건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
거래세 신고 누락 주의
세무신고를 제대로 하지 않으면 과소신고 가산세, 납부불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다. 특히 가족 간 거래는 일반 거래보다 더 엄격하게 보므로, 세무사 상담을 통해 꼼꼼히 처리해야 합니다.
6. 증여와 매매의 차이
증여는 무상, 매매는 유상
증여는 대가 없이 자산을 이전하는 행위이며, 증여세가 부과됩니다. 반면 매매는 대금을 지급하고 이전받는 유상행위로, 양도세와 취득세가 과세됩니다. 세금의 성격이 다르므로, 형식만 갖춘 ‘가짜 매매’는 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
편법 매매는 처벌 가능성
세금 회피를 목적으로 명의만 이전하고 실제 대금은 지급되지 않는 경우, 조세포탈로 간주될 수 있습니다. 이 경우 가산세 외에도 조세범 처벌법 위반이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
증여와 매매의 혼용 금지
일부는 매매로, 일부는 증여로 처리하려는 경우도 있지만 이는 매우 위험합니다. 세무서에서는 거래 전체를 증여로 판단할 가능성이 높아, 하나의 방식으로 명확하게 구분해 진행해야 합니다.
| 항목 | 매매 방식 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 실거래가 기준 | 공식 시세 기준 80~90% | 30% 이상 차이 시 증여 간주 |
| 대금 지급 | 계좌이체, 계약서 명시 | 이체 증빙 필수 |
| 세금 | 자녀 취득세, 부모 양도세 | 조건부 비과세 확인 필요 |
| 절세 전략 | 차용증 작성, 감정가 활용 | 형식적 거래 금지 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 부모 자녀 간 부동산 매매는 합법인가요?
A. 네, 법적으로 가능합니다. 단, 대금 지급과 시세 기준이 명확해야 증여로 간주되지 않습니다.
Q2. 실거래가보다 저렴하게 매매하면 문제가 되나요?
A. 시세보다 30% 이상 낮은 금액으로 거래할 경우, 국세청은 그 차액을 증여로 보고 과세할 수 있습니다.
Q3. 중개사 없이 거래해도 되나요?
A. 가능은 하지만, 거래의 객관성과 증빙을 위해 공인중개사를 통한 거래를 권장합니다.
Q4. 대금은 꼭 현금으로 이체해야 하나요?
A. 계좌이체가 가장 명확한 증빙입니다. 반드시 이체 내역과 계약서 내용이 일치해야 합니다.
Q5. 자녀가 대출로 매수해도 괜찮은가요?
A. 가능합니다. 다만, 대출금의 사용 목적과 상환 계획 등을 명확히 하고 세무상 불필요한 오해를 방지해야 합니다.
Q6. 부모 자녀 간 거래 후 세무조사를 피하려면?
A. 시세와 유사한 금액으로 거래하고, 이체 내역 등 모든 증빙을 철저히 준비하면 세무조사 위험을 줄일 수 있습니다.
