상가에서 장사를 잘 하고 있는데, 어느 날 건물주가 나타나 "직접 가게를 운영할 예정이니 나가주세요"라고 말한다면 어떨까요? 갑작스러운 퇴거 요청에 당황한 자영업자들은 법적으로 어떻게 대응할 수 있을지 고민이 깊어집니다. 상가임대차보호법은 일정 요건을 갖춘 임차인을 보호하지만, 건물주의 직접 사용 요구는 예외 규정에 해당할 수 있기 때문에 상황에 따라 달라집니다.
1. 상가임대차보호법의 핵심은 ‘계약 갱신 요구권’
최대 10년까지 보호 가능
상가임대차보호법에 따르면 임차인은 1회 계약 체결 후 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다. 이는 임대인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다.단, 예외 사유 존재
법에서는 임대인이 자기 또는 직계존비속이 직접 영업을 목적으로 사용할 경우 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다. 이게 바로 ‘직접 사용’ 사유입니다.무조건 나가야 하는 건 아니다
임대인의 말만으로 법적으로 퇴거 의무가 발생하는 것은 아닙니다. 정당한 사유인지, 실제 사용 의지가 있는지 여부가 중요한 판단 기준입니다.2. 임대인의 ‘직접 사용’이 인정되는 조건
실제 사용 의사가 중요
단순히 명목상 이유가 아닌, 임대인이 실제로 사업자 등록을 내고 영업을 시작하거나 준비 중이라는 객관적 증거가 필요합니다.형식적인 이유는 인정 안됨
실제로 일부 임대인들은 세입자를 내보내기 위해 형식적으로 영업을 등록한 후, 다른 임차인을 들이는 경우가 발생합니다. 이는 법적으로 문제가 됩니다.6개월 이내 영업 시작해야
직접 사용 사유로 세입자를 내보낸 뒤, 6개월 이내에 영업을 시작하지 않으면 임대인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이 조항은 임차인을 보호하기 위한 장치입니다.3. 임차인의 권리와 대응 전략
임대인의 사유 증명 요청
임대인이 ‘직접 영업’을 이유로 퇴거를 요구할 경우, 임차인은 사업자 등록증, 인허가 서류 등 증빙 자료를 요구할 수 있습니다. 이는 정당한 권리입니다.내용증명으로 대응
퇴거 요청을 받을 경우, 임차인은 정당한 사유를 요구하며 이의를 제기하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 강력한 증거로 작용합니다.계약 갱신 요구권 행사
10년 보호 기간 이내라면, 임대인이 예외 사유를 명확히 입증하지 않는 한 계약 갱신 요구가 우선입니다. 반드시 서면으로 갱신 의사를 표시해야 합니다.4. 직접 사용 주장 이후 발생할 수 있는 분쟁
가짜 영업 여부 확인
세입자를 내보내고 실제 영업이 시작되지 않는 경우, 임대인의 위법 행위로 간주될 수 있습니다. 이 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.손해배상청구 가능
- 영업 손실
- 이사 비용
- 인테리어 철거 비용 등
법적 대응은 전문가 상담부터
상가임대차 분쟁은 민감한 사안이므로 공익법률상담소나 민사전문 변호사 상담을 통한 대응이 효과적입니다.| 상황 | 임대인 입증 책임 | 임차인 대응 전략 | 법적 조치 |
|---|---|---|---|
| 직접 영업 이유로 퇴거 통보 | 사업자 등록, 영업 계획서 | 내용증명 발송, 증거 확보 | 계약 갱신 요청 |
| 6개월 내 영업 안 함 | 정당성 없음 입증 | 영업 미개시 사실 확보 | 손해배상 소송 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 임대인이 자기 가게로 쓰겠다고 하면 무조건 나가야 하나요?
A. 아닙니다. 임대인이 ‘직접 영업’을 이유로 계약 갱신을 거절하려면 실제 사용 계획과 근거 자료가 필요하며, 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다.
Q2. 임대인의 말만 믿고 나갔는데, 다른 세입자가 들어오면 어떻게 하나요?
A. 임대인이 실제 영업을 하지 않았다면 손해배상 청구가 가능합니다. 특히 6개월 이내 영업 개시가 없었다면 법적 책임이 따를 수 있습니다.
Q3. 계약 갱신 요구는 언제, 어떻게 해야 하나요?
A. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면으로 계약 갱신 요구를 해야 하며, 구두로는 효력이 약할 수 있습니다.
Q4. 임대인이 요구하는 사용 목적이 직계가족에게 넘기는 거면 어떻게 되나요?
A. 직계존비속이 직접 사용하는 경우에도 법에서 예외로 인정됩니다. 다만 실제 사용 여부를 증명할 수 있어야 합니다.
Q5. 이미 계약 갱신을 두 번 했는데 또 거절할 수 있나요?
A. 상가임대차보호법상 최대 10년까지는 갱신 요구권이 인정됩니다. 기간 내라면 거절 사유가 없는 한 갱신이 가능합니다.
Q6. 내용증명은 꼭 변호사 통해서 보내야 하나요?
A. 꼭 변호사를 거치지 않아도 됩니다. 인터넷 우체국이나 법률구조공단을 통해 일반인이 직접 보낼 수도 있습니다.
