아파트 전세 계약을 앞두고 있다면, 반드시 확인해야 할 핵심 서류가 있습니다. 바로 등기부등본입니다. 계약 당일 부동산 중개사무소에서 계약서만 쓰고 돌아왔다면, 중요한 단계를 생략한 셈입니다. 등기부등본은 집의 소유권과 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 법적 증거이기 때문에, 이를 제대로 파악하지 않으면 전세보증금을 날릴 수도 있습니다.
1. 등기부등본 기본 구조 이해하기
등기부등본은 총 3부분으로 구성됩니다
표제부, 갑구, 을구의 구분
- 표제부: 부동산의 주소, 면적 등 물리적 정보
- 갑구: 소유권 관련 정보 (소유자, 소유권 변경 이력)
- 을구: 채권 및 채무 관련 정보 (근저당권, 전세권, 가압류 등)
등기부등본은 인터넷으로 쉽게 발급할 수 있습니다
정부24 또는 대법원 인터넷등기소 이용
- 정부24(공동인증서 필요): www.gov.kr
- 대법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr
2. 소유자 확인은 기본 중의 기본
갑구에서 진짜 집주인을 확인하세요
소유자와 계약자가 동일한지 확인 필수
- 등기부등본 ‘갑구’의 최종 소유자 이름 확인
- 계약서 상 임대인과 일치하지 않으면 위임장 등 확인 필요
위임 계약의 경우 신분증과 위임장 사본 확인
위임장 도장과 서명 누락 여부 확인
- 인감증명서 날짜, 주소 일치 여부 확인
- 위임범위 내 계약인지도 반드시 확인
3. 근저당권 확인은 필수
을구에 기재된 모든 근저당권 내역 확인
금액이 전세보증금을 초과하는지 여부 체크
- 등기일자, 채권최고액, 채무자 이름 확인
- 보증금보다 근저당이 크면 위험 신호
근저당권 말소 예정인 경우 증빙 필요
말소예정확인서, 채무상환 확인서류 요구
- 계약서 특약 사항에 포함 권장
| 항목 | 확인 위치 | 체크포인트 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 소유자 확인 | 갑구 | 소유자와 임대인 일치 | 불일치 시 위임장 필수 |
| 근저당 여부 | 을구 | 채권최고액 확인 | 보증금 초과 시 위험 |
| 전세권 설정 | 을구 | 전세권 유무 체크 | 없다면 확정일자 필수 |
4. 전세권 설정 여부 확인
을구에 ‘전세권 설정’ 여부를 반드시 확인하세요
전세권이 없다면 확정일자와 전입신고가 필수
- 등기부등본 상에 ‘전세권 설정’ 여부 기재 확인
- 전세권 없으면 확정일자 + 전입신고로 대항력 확보
전세권 설정 시 임차인의 법적 보호 강화
보증금 반환 우선순위 확보
- 확정일자 없어도 전세권만으로 권리 보호 가능
- 등기부 기재되어 법적 효력 인정
5. 가압류, 가처분 등 권리 침해 요소 확인
을구에 가압류, 경매 신청 등 기록이 있다면 주의
기존 채권자가 우선 변제받을 수 있음
- 채무자가 다수일 경우 전세보증금 손실 우려
- 가처분, 압류 기록은 위험 신호
경매 진행 중인 물건은 절대 계약 금지
경매 정보는 부동산포털 또는 법원 확인 가능
- 등기부등본 외 경매 정보도 병행 확인 권장
6. 계약 직전 등기부등본 재확인하기
계약서 작성 직전에 등기부등본 다시 떼세요
정보 변경 여부 확인 후 서명
- 근저당권, 소유자 변경 등 변동 가능성 존재
- 변경된 정보가 있다면 즉시 재검토
등기일자 최신 날짜인지 확인
최소 하루 전 또는 당일 발급 권장
- 오래된 등본은 무효 위험 존재
7. 확정일자와 전입신고로 권리보호하기
확정일자는 보증금 보호의 최소 장치
동사무소에서 신청 가능, 계약서 지참 필수
- 계약서 원본에 확정일자 도장 날인
- 우선변제권 확보
전입신고는 대항력 확보의 핵심
이사 후 즉시 신고해야 보호 가능
- 전입신고가 빠지면 임차권 보호 불가
| 항목 | 행동 시점 | 중요도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 전세권 확인 | 계약 전 | 매우 중요 | 등기부등본 확인 |
| 가압류/경매 여부 | 계약 전 | 매우 중요 | 을구 검토 필수 |
| 등본 재확인 | 계약 직전 | 중요 | 최신 날짜 여부 |
| 확정일자 & 전입신고 | 계약 직후 | 매우 중요 | 대항력, 우선변제권 확보 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요?
A. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 정부24 사이트에서 발급 가능합니다. 공인인증서가 필요하며 수수료는 소액입니다.
Q2. 전세권이 없으면 확정일자만 받아도 괜찮을까요?
A. 네, 전세권이 없어도 확정일자와 전입신고를 완료하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 단, 반드시 계약 직후 처리해야 합니다.
Q3. 등기부등본을 며칠 전에 발급받아야 하나요?
A. 가장 안전한 시점은 계약서 작성 ‘당일’입니다. 하루 전이라도 큰 문제는 없지만, 당일 변동 가능성에 대비해 최신본을 확인하는 것이 좋습니다.
Q4. 근저당권이 있는 집은 전세를 놓으면 안 되나요?
A. 근저당권이 있어도 보증금이 그 금액보다 낮고 다른 이상 징후가 없다면 전세가 가능하지만, 우선순위와 위험을 충분히 고려해야 합니다.
Q5. 계약 상대방이 등기부등본 상 소유자가 아닐 경우 어떻게 해야 하나요?
A. 위임장을 제출받아 신분증 사본과 함께 소유자와의 위임 관계를 명확히 확인해야 합니다. 인감증명서도 함께 검토하는 것이 안전합니다.
Q6. 확정일자와 전입신고는 어떤 순서로 하나요?
A. 먼저 확정일자를 계약서에 받은 뒤, 이사 후 즉시 전입신고를 해야 합니다. 이 순서를 지켜야만 임차인의 권리가 온전히 보호됩니다.
